ЗЕМЛЯ И МЕЖЕВАНИЕ

Определение вспомогательных площадей в % от основных без внесения в ВРИ

ПЗЗ Москвы разрешают вспомогательные виды использования без изменения ВРИ, если их доля не больше 25 % общей площади объектов на участке. Считаем площади и проверяем, как это отразится на налогах.

Когда это нужно

На производственном участке хотите разместить офис или столовую для своих сотрудников и не менять ВРИ.
ДГИ или Госинспекция считают, что часть здания используется не по ВРИ, и грозят доплатой или изменением договора.
Планируете реконструкцию и хотите понять, сколько площади можно отвести под сопутствующие функции.

Проверка перечня кодов

Сверяем, входит ли нужная функция в перечень вспомогательных видов пункта 3.3.4 ПЗЗ Москвы и не установлена ли она уже основным или условно разрешённым видом для вашей зоны. Проверяем, не относится ли зона к исключениям пункта 3.3.6.

Расчёт 25 %

По подпункту 4 пункта 3.3.5 ПЗЗ суммарная площадь объектов вспомогательных видов на участке — не более 25 % суммарной общей площади всех объектов, включая подземные части. Считаем по поэтажным планам и экспликациям, по всему участку, а не по одному зданию.

Связь с основным видом

Вспомогательный вид не может быть единственным фактическим использованием и реализуется только вместе с основным. Проверяем, работает ли основная функция на самом деле, а не только на бумаге.

Налоговые последствия

Проверяем порог 257-ПП: если под офисы или торговлю используется 20 % площади и больше, здание может попасть в перечень 700-ПП с налогом от кадастровой стоимости. Вспомогательный характер по ПЗЗ от этого не защищает, и это надо учитывать при планировании.

Что понадобится

Выписки ЕГРН на участок и здания с ВРИ
Поэтажные планы и экспликации по всем зданиям на участке
Описание фактического использования помещений
Договор аренды земли, если участок городской
Проектная документация реконструкции, если она планируется
Акты проверок Госинспекции, если они были

Результат

Расчёт доли вспомогательных площадей по участку, вывод, укладывается ли функция в действующий ВРИ, и оценка налоговых последствий.

Где процедура
обычно буксует

25 % считают от одного здания или без подземных этажей. Считаем по всем объектам на участке, как требует ПЗЗ.
Функцию ставят как вспомогательную, хотя она уже в основных видах зоны или не входит в перечень пункта 3.3.4. Тогда нужен не расчёт, а изменение ВРИ.
Вспомогательная доля в пределах ПЗЗ, но офисов на участке 20 % и больше, и здание попадает в 700-ПП. Эти два порога проверяем вместе.

Частые вопросы

Если уложимся в 25 %, ВРИ менять не нужно?

При соблюдении всех условий пункта 3.3.5 ПЗЗ — да. Но перечень кодов и исключения по зонам проверяем в действующей редакции, их меняют.

Почему в ПЗЗ 25 %, а у налоговой 20 %?

Это разные правила. 25 % — градостроительный предел для вспомогательных видов, 20 % — налоговый порог для офисов и торговли по 257-ПП.

Стоимость и объём работ фиксируем в договоре после изучения документов. Решение принимает уполномоченный орган.

Нормативные источники

СМЕЖНЫЕ ЗАДАЧИ

НАЧНЁМ С ВАШЕЙ ЗАДАЧИ

От исходных данных
к следующему шагу.

Подготовить бриф