СТРОЙКА

Определение выкупной цены для единовременного платежа на строительство (273-ПП)

Проверка платы, которую ДГИ начисляет за первый год аренды после изменения цели участка под строительство по 273-ПП: основание, кадастровая стоимость, ставка, рассрочка.

Когда это нужно

ДГИ прислал проект допсоглашения с единовременным платежом за изменение цели предоставления, и сумма непонятна.
Вы оцениваете покупку проекта и хотите заранее знать, во что обойдётся перевод участка под строительство.
Платёж уже начислен, но кадастровая стоимость участка вызывает сомнения, или хочется разложить платёж на рассрочку.

Определяем, что это за платёж

Термин «выкупная цена» здесь вводит в заблуждение. 273-ПП устанавливает ставки арендной платы, и речь идёт об арендной плате за первый год после изменения цели предоставления. Для собственников земли действует другой акт — 69-ПП о плате за изменение ВРИ.

Проверяем входные данные

Смотрим, какая кадастровая стоимость применена, по какой дате и какая ставка взята: 273-ПП различает участки внутри и за пределами ТТК, назначение объекта и плотность застройки.

Ищем льготные и специальные случаи

Проверяем, не входит ли объект в перечень видов, для которых плата считается иначе, и нет ли особенностей для смешанного назначения, МаИП или КРТ.

Готовим возражения или рассрочку

Если расчёт ошибочен — направляем обоснованные возражения в ДГИ. Если верен, но тяжёл, готовим обращение о рассрочке, которую 273-ПП допускает с процентами по ключевой ставке.

Что понадобится

Договор аренды и проект дополнительного соглашения
Расчёт платы от ДГИ
Выписка ЕГРН с кадастровой стоимостью участка
ТЭП объекта: площадь по назначениям
ГПЗУ или сведения о плотности застройки
Бюджет и график проекта, если нужна рассрочка

Результат

Проверенный расчёт с указанием, где цифры верны, а где нет, и готовые возражения или обращение о рассрочке.

Где процедура
обычно буксует

Плату считают от завышенной кадастровой стоимости. Проверяем её и при необходимости запускаем оспаривание до того, как подписывать соглашение.
Смешанный объект отнесён целиком к самой дорогой категории. Разбиваем площади по назначениям так, как этого требует примечание к приложению 3 273-ПП.
Срок оплаты пропущен, и начинаются санкции. Контролируем дату решения ДГИ и сразу подаём на рассрочку, если сумму не закрыть единовременно.

Частые вопросы

Это налог или выкуп земли?

Ни то, ни другое. Это арендная плата за первый год после изменения цели предоставления, которая по 273-ПП вносится отдельно и в повышенном размере.

Можно ли платить частями?

Да, 273-ПП предусматривает рассрочку по обращению арендатора. Максимальный срок зависит от суммы, на остаток начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

Если участок в собственности, это тоже про нас?

Нет. Для собственников плата за изменение ВРИ определяется по отдельному порядку — постановлению Правительства Москвы № 69-ПП.

Стоимость и объём работ фиксируем в договоре после изучения документов. Решение принимает уполномоченный орган.

Нормативные источники

СМЕЖНЫЕ ЗАДАЧИ

НАЧНЁМ С ВАШЕЙ ЗАДАЧИ

От исходных данных
к следующему шагу.

Подготовить бриф