Проверяем ОНС как объект права
Смотрим, зарегистрировано ли право на объект незавершённого строительства в ЕГРН, какая степень готовности и не принято ли решение о сносе самовольной постройки.
СТРОЙКА
Оформление договора на ОНС (объекты недостроя)
Как достроить объект незавершённого строительства на городской земле: проверяем право на однократную аренду без торгов и что делать, если оно уже исчерпано.
Когда это нужно
- Срок договора аренды, заключённого под строительство, закончился, а здание не достроено, и ДГИ отказывает в продлении.
- Вы купили ОНС с публичных торгов после изъятия у прежнего собственника и хотите получить землю для завершения стройки.
- Прежний арендатор уже получал участок на достройку, и нужно понять, есть ли ещё законный путь без торгов.
Выбираем основание по статье 39.6 ЗК
Пункт 5 статьи 39.6 ЗК допускает аренду без торгов однократно для завершения строительства — для покупателя ОНС с публичных торгов и для собственника в других случаях из закона. Проверяем, подходит ли ваша история под одно из них.
Проверяем, не исчерпан ли лимит
Если участок уже предоставлялся для завершения строительства, повторно без торгов его не дадут. Запрашиваем архив договоров и проверяем цепочку прав.
Готовим заявление и договор
Подаём заявление в ДГИ и проверяем проект договора: он заключается на срок до трёх лет, поэтому сразу сверяем его со сроками разрешения на строительство и графиком работ.
Что понадобится
- Выписка ЕГРН на ОНС
- Все договоры аренды участка и допсоглашения
- Разрешение на строительство и проектная документация
- Документы о покупке ОНС, включая протокол торгов
- Переписка с ДГИ и уведомления о прекращении аренды
- Сведения о судебных спорах по объекту и участку
Результат
Ясный ответ, есть ли у вас право на аренду без торгов для достройки, и сопровождение договора, если есть. Если права нет — разбор других вариантов.
Где процедура
обычно буксует
- Право на однократную аренду уже использовано предыдущим владельцем, и ДГИ отказывает. Поднимаем историю участка до подачи, чтобы не тратить месяцы на заранее проигрышное заявление.
- Собственник рассчитывает выкупить землю под ОНС, но судебная практика по статье 39.20 ЗК это не поддерживает. Сначала достраиваем и регистрируем здание, выкуп обсуждаем потом.
- Трёх лет не хватает на достройку, и объект снова может уйти на торги по статье 239.1 ГК. Сразу строим реалистичный график и проверяем, что стройка в него укладывается.
Частые вопросы
Можно ли просто продлить старый договор аренды?
Для городской земли у арендатора нет преимущественного права на новый срок без торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК). Для достройки используется отдельное основание — однократная аренда по пункту 5 статьи 39.6.
На какой срок заключается такой договор?
На срок до трёх лет, если закон не устанавливает иного для случая покупки ОНС с публичных торгов.
Что будет, если не достроить в срок?
Город вправе требовать изъятия ОНС и продажи его с публичных торгов по статье 239.1 ГК.
Стоимость и объём работ фиксируем в договоре после изучения документов. Решение принимает уполномоченный орган.
Нормативные источники
СМЕЖНЫЕ ЗАДАЧИ
НАЧНЁМ С ВАШЕЙ ЗАДАЧИ