Проверяем, можно ли менять договор
Смотрим, как заключён договор. Если по итогам аукциона — изменить вид разрешённого использования нельзя в силу пункта 17 статьи 39.8 ЗК, и нужен другой маршрут.
СТРОЙКА
Внесение изменений в договор аренды земельного участка для строительства (реконструкции) капитального сооружения
Переоформление договора аренды городской земли под новое строительство или реконструкцию: смена цели предоставления, параметров объекта и платы через ДГИ.
Когда это нужно
- Участок арендован под эксплуатацию склада, а по ПЗЗ и ГПЗУ на нём уже можно строить жильё или офисы, и договор нужно перевести на строительство.
- Проект реконструкции увеличивает площадь здания, и в договоре надо поменять цель предоставления и технико-экономические показатели.
- Банк или покупатель проекта требует, чтобы договор аренды прямо разрешал строительство того объекта, под который выдаётся финансирование.
Сверяем ПЗЗ, ГПЗУ и проект
Сопоставляем ВРИ участка, параметры из ГПЗУ и то, что реально проектируется. Новая цель в договоре должна совпадать с градостроительными документами до метра.
Считаем цену вопроса до подачи
По 273-ПП за первый год после изменения цели предоставления берётся отдельная плата в процентах от кадастровой стоимости. Прикидываем сумму до обращения, чтобы клиент решал с цифрой на руках.
Ведём обращение в ДГИ
Готовим заявление на дополнительное соглашение, отвечаем на запросы, проверяем проект соглашения: цель, ТЭП, срок строительства, санкции и порядок оплаты.
Регистрируем соглашение
Подписанное дополнительное соглашение к договору аренды сроком от года подаём на регистрацию в Росреестр. Без записи в ЕГРН изменения не видны третьим лицам и банку.
Что понадобится
- Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями
- Выписка ЕГРН на участок
- ГПЗУ или сведения ПЗЗ по участку
- Технико-экономические показатели будущего объекта
- Сведения о кадастровой стоимости участка
- Документы о полномочиях подписанта
Результат
Зарегистрированное дополнительное соглашение, которое разрешает строительство нужного объекта, и заранее понятная сумма платы за изменение цели.
Где процедура
обычно буксует
- Договор заключён на торгах, и ДГИ отказывает в смене ВРИ по закону. Проверяем происхождение договора в первую очередь и, если путь закрыт, ищем альтернативы: раздел участка, новые торги, иные основания.
- Параметры в заявлении расходятся с ГПЗУ, и ДГИ возвращает пакет или вносит в соглашение не те цифры. Сводим ТЭП в одну таблицу до подачи.
- Плата за первый год оказывается в разы больше ожидаемой. Проверяем применённую кадастровую стоимость и ставку, при необходимости заранее готовим оспаривание стоимости или просьбу о рассрочке.
Частые вопросы
Чем эта услуга отличается от обычного допсоглашения к аренде?
Здесь меняется цель: участок переводится на строительство или реконструкцию. От этого зависит плата по 273-ПП, поэтому проверка глубже, чем при смене реквизитов или арендатора.
Плату за первый год нужно внести сразу?
По общему правилу 273-ПП она вносится единовременно, но постановление предусматривает рассрочку по обращению арендатора с начислением процентов по ключевой ставке.
Можно ли сначала получить разрешение на строительство, а договор поменять потом?
Рискованно: для разрешения нужны права на участок, позволяющие строить именно этот объект. Обычно договор приводят в порядок раньше.
Стоимость и объём работ фиксируем в договоре после изучения документов. Решение принимает уполномоченный орган.
Нормативные источники
СМЕЖНЫЕ ЗАДАЧИ
НАЧНЁМ С ВАШЕЙ ЗАДАЧИ