ВЫКУП И ТОРГИ

Определение выкупной цены в рамках 159-ФЗ

Арендатор-МСП вправе выкупить арендуемое у города помещение по рыночной цене, определённой независимым оценщиком. Проверяем, есть ли право, и оспариваем завышенную оценку.

Когда это нужно

Вы давно арендуете у города помещение и хотите выкупить его, а не продлевать аренду.
ДГИ прислал проект договора купли-продажи, и цена кажется выше рынка.
Вам отказали в выкупе из-за задолженности или включения помещения в перечень имущества для МСП.

Проверка права на выкуп

Сверяем условия статей 3 и 9 159-ФЗ. Если подаёте заявление сами — непрерывная аренда недвижимости два года и более, либо помещение в перечне для МСП не меньше пяти лет. На день договора — нет долгов по аренде и пеням, компания в реестре МСП. Отдельно проверяем, не исключён ли вид деятельности.

Заявление и контроль сроков

После заявления ДГИ должен в течение двух месяцев заключить договор на оценку, в течение двух недель после отчёта — принять решение об условиях приватизации, ещё за десять дней — прислать проект договора. Отказ, если заявитель не подходит, приходит в течение 30 дней. Отслеживаем каждую дату.

Разбор отчёта об оценке

Цена равна рыночной стоимости по отчёту независимого оценщика. Разбираем аналоги, корректировки, площадь, учёт ваших неотделимых улучшений. Если нужно, заказываем рецензию.

Позиция по цене и рассрочке

Недостоверную оценку оспариваем в суде. Параллельно выбираем рассрочку: если регион не установил свой срок, для недвижимости по закону он пять лет.

Что понадобится

Договор или договоры аренды и все допсоглашения
Выписка из реестра МСП
Акты сверки по арендной плате и пеням
Предложение ДГИ, решение об условиях приватизации и проект договора, если уже есть
Отчёт об оценке рыночной стоимости
Документы о неотделимых улучшениях, если они согласовывались

Результат

Понимание, есть ли право на выкуп, поданное заявление и мотивированная позиция по цене — от рецензии на отчёт до иска об оспаривании оценки.

Где процедура
обычно буксует

Небольшой долг по пеням в день подписания договора лишает права на выкуп. Сверяем расчёты с ДГИ до заключения и гасим задолженность.
Отчёт готовят по аналогам в других районах или без учёта состояния помещения. Разбираем отчёт по существу и строим позицию на ошибках, а не на общем мнении, что цена высокая.
Пропустили срок на заключение договора после предложения ДГИ, и право утрачено. Даты контролируем с первого письма.

Частые вопросы

Можно ли выкупить помещение, если оно в перечне имущества для МСП?

По своей инициативе — если оно находится в перечне пять лет и более до дня заявления. Иначе ДГИ вернёт заявление.

Можно ли снизить цену?

Цена — это рыночная стоимость по отчёту независимого оценщика. Снижение возможно, только если доказать, что отчёт недостоверен; результат не гарантирован.

Стоимость и объём работ фиксируем в договоре после изучения документов. Решение принимает уполномоченный орган.

Нормативные источники

СМЕЖНЫЕ ЗАДАЧИ

НАЧНЁМ С ВАШЕЙ ЗАДАЧИ

От исходных данных
к следующему шагу.

Подготовить бриф